Nuove regole per i contratti di locazione breve e ritenuta 21%

L’art. 4 del D.L. n. 50/2017 (la cosiddetta Manovra Correttiva), convertita successivamente in legge, ha introdotto una nuova disciplina per le locazioni brevi.

Le locazioni brevi sono identificabili in quei contratti ad uso abitativo, compresi anche i servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, di durata inferiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche private al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, soggetti ad Irpef o a cedolare secca (su opzione), e per i quali non è obbligatoria la registrazione.

La nuova disciplina ha introdotto nuovi obblighi agli intermediari (si considerano intermediari anche i portali on line come ad esempio Airbnb o Booking) che intervengono nella stipula e/o nella gestione di questi contratti.

Gli intermediari sono tenuti:

  • a comunicare i contratti conclusi tramite il loro operato;

  • ad operare una ritenuta del 21% a titolo di acconto all’atto del pagamento del corrispettivo nei confronti del beneficiario.

L’Agenzia Entrate, tramite la Risoluzione n. 88/E del 2017 e il Provvedimento n. 132395 del 2017 ha fornito in merito le istruzioni operative.

In particolare, con la Risoluzione n. 88/E del 5 luglio 2017, l’Agenzia ha istituito il codice tributo “1919” che intermediari immobiliari e gestori di portali telematici devono utilizzare, con la delega di pagamento F24, per il versamento delle ritenute dei contratti di locazione breve.

L’obbligo di versamento della ritenuta, pari al 21%, in capo all’intermediario, sorge nel caso in cui quest’ultimo “incassi il canone o il corrispettivo o intervenga nel pagamento”; la ritenuta va operata sull’ammontare dei corrispettivi lordi (definiti sempre come le somme dovute dal conduttore in base al contratto di locazione breve) all’atto del pagamento al locatore e va versata dall’intermediario entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata operata.

La prima scadenza per il pagamento della ritenuta era fissata al 17 luglio.

Successivamente con il provvedimento n. 132395 del 12 luglio 2017, l’Agenzia ha individuato le modalità di comunicazione dei dati e della ritenuta sulle locazioni brevi, così come disposto dal D.L. n. 50/2017 del 24 aprile 2017, convertito con modificazioni dalla legge n. 96 del 21 giugno 2017.

Il D.L. n. 50/2017 ha introdotto l’obbligo di comunicazione all’Agenzia Entrate, in capo agli intermediari, di nome, cognome, codice fiscale del locatore, durata del contratto, importo del corrispettivo lordo, indirizzo dell’immobile.

La comunicazione può essere effettuata anche “in forma aggregata” per i contratti relativi al medesimo immobile stipulati dal medesimo locatore.

L’Agenzia Entrate dovrà pubblicare le specifiche tecniche da utilizzare per predisporre e trasmettere i dati.

La comunicazione dei dati deve essere fatta entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto.

I soggetti non residenti, se sono in possesso di una stabile organizzazione in Italia, trasmettono i dati tramite la stabile organizzazione, altrimenti tramite rappresentante fiscale.

In caso di omessa, incompleta o infedele comunicazione, i soggetti sono puniti con la sanzione amministrativa da 250 euro a 2.000 euro. Per coloro che effettuano la comunicazione, o la sua correzione, entro 15 giorni dalla scadenza, la sanzione si riduce della metà (quindi da 125 a 1.000 Euro).

Le nuove disposizioni in tema di locazioni brevi si applicano ai contratti stipulati dal 1° giugno 2017.