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I chiarimenti dall’Agenzia Entrate sulle locazioni brevi

Agenzia Entrate, Circolare 12 ottobre 2017, n. 24/E

L’Agenzia Entrate, con la Circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017, ha fornito chiarimenti sulla nuova disciplina delle locazioni brevi, introdotta dall’art. 4 del D.L. n. 50/2017. In particolare, alla luce delle questioni emerse nel corso del tavolo di confronto con le associazioni di categoria e i principali operatori interessati, l’Agenzia ha precisato:

  • a quali contratti si applica la nuova disciplina sulle locazioni brevi;

  • chi sono gli attori coinvolti;

  • cosa devono fare intermediari e locatori;

  • chi opera le ritenute ed effettua le comunicazioni dei dati relativi ai contratti.

Per “contratti di locazione breve” vengono intesi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici (per esempio AIRBNB), mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare; sono considerate locazioni brevi quelle di durata inferiore a 30 giorni, anche per finalità turistiche. Il termine deve essere considerato in relazione ad ogni singolo contratto, anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno dalle stesse parti.

Il D.L. n. 50/2017 ha previso la possibilità, per i redditi che derivano dai contratti di locazione breve, stipulati dal 1° giugno 2017, di applicare, su opzione del locatore, il regime della cedolare secca con l’aliquota del 21%.

La Circolare ha chiarito che la locazione deve riguardare unità immobiliari situate in Italia e appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa la A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.), oppure singole stanze dell’abitazione. Rimangono quindi fuori dalle nuove regole gli immobili situati all’estero e quelli che non hanno finalità abitative.

L’Agenzia Entrate ha pubblicato sul proprio sito anche una guida (titolata “Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le nuove regole per gli intermediari”) che illustra le regole sulla tassazione dei contratti di locazione breve e le modalità operative che gli intermediari immobiliari e i locatori devono osservare per adempiere ai nuovi obblighi posti a loro carico.

Comunicazioni anomalie da studi di settore

accertamento

Anche quest’anno l’Agenzia Entrate ha inviato comunicazioni di anomalia ai contribuenti che, a seguito di un mero riscontro informatico dei dati dichiarati negli studi di settore per il triennio 2012-2014, avrebbero omesso o indicato non correttamente i dati rilevanti per l’applicazione degli studi di settore.

L’evento è piuttosto frequente considerato che l’Agenzia Entrate ha informato di aver trasmesso 160.693 comunicazioni di anomalia.

Le comunicazioni si suddividono in 62 tipologie classificabili in 12 macrocategorie:

  1. Incoerenze relative alla gestione del magazzino;
  2. Incoerenze tra rimanenze finali ed esistenze iniziali;
  3. Incoerenze relative ai beni strumentali;
  4. Incoerenze dell’indicatore “Incidenza dei costi residuali di gestione sui ricavi/compensi”;
  5. Incongruenze dei dati relativi alla presenza di soci, percentuale di lavoro prestato, assenza di altri addetti e numero di giorni di apertura;
  6. Mancata / errata indicazione di dati fondamentali nel modello studi di settore;
  7. Indicazione nel mod. UNICO della causa di esclusione “7” per 3 periodi d’imposta consecutivi;
  8. Incongruenze relative al costo del venduto;
  9. Indicazione di utili spettanti ad associati in partecipazione con apporto di solo lavoro e omessa indicazione del numero e/o della percentuale di lavoro prestato dagli associati;
  10. Indicazione di spese per la locazione di immobili e omessa indicazione delle superfici delle unità locali utilizzate;
  11. Incongruenza tra i dati indicati nel quadro F e quelli indicati nel quadro T;
  12. Incongruenza tra studio di settore presentato e dati strutturali indicati.

Le comunicazioni di anomalia sono inviate agli intermediari delegati al momento della presentazione della dichiarazione dei redditi. Ma un invito ad accedere al proprio cassetto fiscale viene trasmesso anche agli indirizzi di posta elettronica certificata (Pec) attivati dai contribuenti e via mail o sms, nel caso dei soggetti direttamente abilitati ai servizi telematici delle Entrate.

I contribuenti che hanno ricevuto le informazioni dall’Agenzia possono regolarizzare gli errori e le omissioni eventualmente commesse, secondo le modalità previste dall’istituto del ravvedimento operoso (art. 13 del D.Lgs n. 472/1997), beneficiando così della riduzione delle sanzioni (graduata in ragione della tempestività delle correzioni). L’accesso ai benefici del ravvedimento operoso resta salvo a prescindere dalla circostanza che la violazione sia già stata constatata o che siano iniziati accessi, ispezioni, verifiche o altre attività amministrative di controllo, delle quali il contribuente abbia avuto formale conoscenza, salvo la formale notifica di un atto di liquidazione, di irrogazione delle sanzioni o, in generale, di accertamento e il ricevimento delle comunicazioni di irregolarità e degli esiti del controllo formale.